ETC Bygg omvandlar allmänhetens sparande till klimatsmarta hyreshus. Återköp sker när du vill, och avkastningen för 2024 är 5,5 procent.
Ditt sparande har säkerhet i form av B-aktier i vårt publika bolag ETC Bygg AB. Sparande i B-aktier omfattas inte av statlig insättningsgaranti.
ETC Bygg omvandlar allmänhetens sparande till klimatsmarta hyreshus. Återköp sker när du vill, och avkastningen för 2024 är 5,5 procent.
Ditt sparande har säkerhet i form av B-aktier i vårt publika bolag ETC Bygg AB. Sparande i B-aktier omfattas inte av statlig insättningsgaranti.
ETC Bygg AB har en god ekonomi genom det stora stödet på över 1000 personer som är med och sparar i husen idag och är med som B-aktie ägare.
I praktiken har våra hus blivit helt finansierade av många enskilda vilket också är orsaken till att vi överhuvudtaget kunnat bygga.
Nu är våra första hus klara och det är dags att sammanfatta ekonomin.
Hur har det gått?
Svaret är att vi lyckats bygga så fina och kvalitativt riktigt bra hus som vi planerat.
Men det har kostat mer än planerat.
Inte så att husen är olönsamma. Men det kommer ta längre tid än vi hoppats innan de ”går ihop” och börjar ge ett överskott som då ska gå till att bygga ännu fler hus.
När vi först började med projektet ETC Bygg år 2019 så var målet att få fram ett hus som var klimatpositivt och som samtidigt skulle erbjuda mycket lägre hyror än annan nyproduktion.
Vårt mål var att bygga för 25 000 kr per kvadratmeter boyta (BOA). Eftersom ett hus har många ytor man inte bor i direkt så brukar hyreshus därför vara rätt tortfiga när det gäller ytor som man inte får hyra ifrån. Det var de också med våra första planer för husen.
Men när vi fick det statliga investeringsstödet (som blev på 13 miljoner kronor) plus ett extra utvecklingstöd för energisystem, innovativt byggande och socialt boende från Boverket (för vår del 5 miljoner) så beslöt vi att ta fram ett dyrare hus vad gäller material, stora odlingsbalkonger, ännu energieffektivare tjocka väggar (där vi dessutom fick ekonomiskt stöd från Bra Miljövals-fondens energidel) och därmed öka inlagringen av trämasssa i huset för att göra dem mer klimatpositiva. De breda och generösa balkongerna blev också möjliga (trots att de alltså är gratis för hyresgästerna).
Det statliga investeringsstödet innebär automatiskt en låg hyra i femton år så vi har kunnat koncentrera oss på byggandets kostnader utan att snegla på hur man ska höja intäkterna.
Och det har varit en lärorik resa. (En del erfarenheter kring grund och fasad finns berättat som artiklar här på sajten).
Men det har också kostat.
Vår nya grundkalkyl blev istället för 25 000 kr per kvadratmeter BOA ändrad till 33 000 kr.
Men det verkliga utfallet blev istället 42 000 kr.
Det här är en stor skillnad som måste förklaras.
Den består både av våra underskattningar av kostnader, exempelvis myndighetskostnader, men också av sådant som vi inte kunnat påverka under arbetets gång.
Men framförallt beror det på corona-pandemin och på kraftigt ökade lönekostnader.
Till saken hör att det vi tagit fram är ett typhus. Alltså ett hus som ska fortsätta byggas på samma sätt framöver. (Vårt mål är att bygga minst 20 hus som de vi har i Västerås).
Mycket av det vi skapat är sådant som bara överförs till nästa bygge utan stora nya kostnader. Både vad gäller ritningar, system, personal och finansiering.
Det kostar att ta fram ett typhus, men tanken är att det ska betalas igen genom att man bygger många hus.
Vi vet nu också att det här stämmer.
Vårt första hus i Västerås var nämligen 9% dyrare i arbetskostnad än hus nr två. Och vi vet att första huset i Växjö blivit ytterligare 10% billigare i arbetskostnad.
Vi blir helt enkelt duktigare på att bygga när vi gjort samma sak några gånger.
Bättre ritningar, bättre planering, bättre erfarenhet hos snickare och andra byggare. Och bättre underleverantörer som lärt sig hur huset ska göras.
Egentligen skulle man ta alla våra kostnader för att skapa byggsystemet och planerna och slå ut det på tio hus. Om vi skulle göra det, ta alla kostnader för att ta fram planer, arbetssystem, verktyg osv och lägger dem på framtida hus så sjunker kostnaden i Västerås med kanske 7 miljoner. Men det blir mer en lek med siffror. För dessa kostnader fick vi ju vid de första husen och har betalats här.
En del av de ökade kostnaderna (ca 3 miljoner) beror på saker vi inte kunnat påverka i förväg. Markarbetet blev dyrare på grund av att marken var kontaminerad och vi måste byta den. Sedan uppstod en vattenläcka från byggområdet som gjorde att vi fick höja våra hus för ökad säkerhet mot vatten.
De här extrakostnaderna kallas ÄTA i byggbranschen och man kan väl säga att vi borde haft en större marginal för det i den första kalkylen.
ETC Bygg är ett litet bolag med mycket liten administration. Vi har faktiskt bara haft en heltidsanställd som skött ”allt” utanför själva byggandet. Det har varit för lite eftersom myndighetskostnaderna överstigit våra beräkningar rejält. Bygglov och anslutningsavgifter kostade 1 miljon mer än beräknat. I Västerås blev vi också tvungna att betala för p-platser i ett rätt deprimerande garagehus av betong. Vi betalade ”vår del” av det huset liksom alla andra byggbolagen i området. Det kostade nästa en extra miljon.
+ 2 miljoner
ETC Bygg kunde aldrig få corona-stöd eftersom bolaget inte själv har så många anställda. Men däremot fick vi stora kostnader i form av förseningar. Ett bygge är ju en process där allt går hand i hand. Först lägger man exempelvis rören för att golven ska kunna läggas ovanpå och elektrikern kunna dra in kablar, och så vidare. Om då rörfirman får corona får alla andra vänta ett tag.
Men vi fick också ont om folk eftersom många av våra snickare bor i andra länder. När de reste hem hamnade de i karantän fjorton dagar och när det här pågick månad efter månad så blev till slut allt försenat. Och förseningar kostar. Lönerna ska ju betalas hur som liksom fasta kostnader för byggmaskiner och boende.
Totalt arbetade våra byggare som timredovisar hela 10 000 timmar mer på vårt första hus mot kalkylen och 8 000 timmar mer på vårt andra hus.
Vi bedömer att hälften beror direkt på corona-pandemin vilket omräknat till pengar blir ungefär 2 miljoner kronor. Även arbetsledare, byggentreprenör och annan ledningsgrupp för bygget har fått jobba betydligt fler månader än planerat. När allt skjuts upp lite hela tiden blir det många månader till slut. Sammantaget handlar även det om 1 miljon.
Efter ungefär halva byggprocessen genomförde vi en undersökning av alla underleverantörer och alla enskilda anställda och deras arbetsgivare. Det här är en del i vårt arbete för att hindra svart arbete och skattefusk som annars är ett jätteproblem i byggbranschen. De som beställer jobb hos en underleverantör upptäcker att denne har en underleverantörs underleverantör som tillslut gör jobbet. Vi avbröt också offerter från företag som inte accepterade kollektivavtal som grund för uppdraget.
Det här kostar både administration och timmar och det är inte gratis att mitt i produktionen byta personal.
Många av våra snickare bor i andra EU-länder och där har de helt andra skatteregler som gjort att lönenivån kunnat vara lägre när de jobbat i Sverige. Det man får ut ”netto” är det som diskuterats, inte bruttolånen. För oss blev det här fel, vi kan inte utgå ifrån andra skatteregler än de vi själva jobbar under.
Sammantaget blev det här en ökning av timkostnaden per anställd med ca 100 kr. (Från 350 till 450 kr). Per hus blev det en extra kostnad på två miljoner.
Ett annat beslut som påverkar priset är att vi efter en genomgång av olika kök, till slut valde det med bästa klimatvärdena. Det blev finska Pusteliis kök och även om vi har bra rabatter så är prisnivån långt över det som ett Ikea-kök kan kosta. Ungefär 50 000 kr mer per lägenhet kostar den investeringen (som vi räknar med delvis betalar tillbaka sig i mindre servicekostnader på lång sikt). 50 000 kr x 30 lägenheter är 1,5 miljoner.
Våra hus är unika i den envisa träkonstruktionen. Men det har också inneburit att vi i praktiken kunnat granska en del av de trälösningar som finns på marknaden och som kallats brandsäkra.
Tyvärr har de inte varit det.
Istället handlar det ofta om certifikat baserade på en fasad som sitter på en betongvägg. Vilket ju blir en helt annan fråga en en fasad som sitter direkt på träull och trärekgar, med tjockt massivträ som broms.
Men vad gör man när marknadens lösningar inte riktigt duger till?
Vi beslutade genomföra egna brandtester och ta fram en fasadlösning. I Västerås är den nästan som vi vill (det finns en del stenull), i Växjö har vi kommit ännu längre.
Brandtester på Rise är inte billiga saker, dessutom ska en fasad byggas som sen bränns upp.
Extrakostnaderna blev ungefär 1 miljon.
Vi gjorde också ett försök att utreda en betonggrund med mycket lägre utsläpp. Vi tittade på foamglas och balkar som lösning, inte en platta. Men kostnaden blev orimlig och vi fick istället beställa en betong med andra inblandade ämnen som gjorde att utsläppen kunde minska med 50% jämfört med en vanlig betonggrund.
Utredning, projektering och ritningar kostade här 350 000 kr.
Total 12,85 miljoner utöver kalkyl ex moms.
Vi har byggt husen för att de ska kunna stå i 100 år. Finansieringen kommer från 1 000 personer som sparar långsiktigt och från Ekobanken med 50 års amortering.
Husen har kostat 75 miljoner exklusive moms och det kommer ta drygt 15 år innan de boende betalar så det ger ett överskott. (Genom att lånen minskat år från år)
Vi bygger ju inte hus bara för oss själva utan för kommande generationer.
Nu när typhuset är klart siktar vi på att minska kostnaden för arbetet med 20 procent i Växjö.
Hittills ligger vi rätt där.
Men vi ska också börja bygga radhus i Kumla och det är hus med lägre kostnad. Vi vill där ta fram klimatpositiva hus men utan massiv trästomme och därmed lägre lagring av klimatgaser. De husen ska ha en kostnad på 20 000 kr per kvadratmeter boyta.
Om ett år har ETC Bygg ungefär ytterligare 80 lägenheter uthyrda. Sammantaget ger det bolaget ett huskapital att förvalta på 280 miljoner kronor. Och året därpå är Malmöhuset på 10 våningar klart för inflyttning.
Men det återkommer vi till i en senare artikel.
Läs gärna också den särskilda artikeln om vad den borgerliga budgeten innebär för låga hyror i framtiden och för våra hyreshusbyggen.
